淺談個人房地產抵押貸款評估

 

隨著經濟建設的快速發展,房地產作為一種稀缺的資源、重要的生產要素和生活必需品,在社會主義市場經濟中的地位不斷顯現。房地產評估行業在房地產市場的建立與發展過程中應運而生,通過近年來的發展與完善,初步形成了一定的體系,個人房地產抵押評估作為房地產評估的一個分支,無論從業務量還是業務要求上在評估行業中都起到重要的作用。本文就個人房地產抵押評估各流程談談個人看法。

一、獲取估價業務

評估機構與行政部門脫鉤改制后,作為獨立承擔民事責任,承接評估業務,在市場競爭中生存發展的中介組織。近年來,很多房地產評估機構在不斷的發展壯大,整個行業面臨著日趨激烈的競爭壓力,銀行金融機構是個人房地產抵押評估的主要業務源,因此公司層面應做好形象宣傳、品牌建設,樹立良好的企業文化。在正當市場競爭規則中以高質量、高效率和優質服務立足,取得相應的行業等級和銀行的信任,因而獲得業務,而不是通過不正當競爭手段在行業中短暫生存。

二、受理估價委托及前期溝通

在受理委托涉及到具體項目時,對于個人房地產抵押評估業務,估價人員首先要了解清楚估價對象的基本情況,估價對象的具體位置,項目對接人,以及客戶的初步需求,根據我們的評估經驗和對市場的了解做到心里初步有數,可以通過初步評估,了解與客戶要求的差距,確定是否可以接受委托,為下一步工作做好準備。其次,要與銀行方面做好及時的溝通,面對如此大的競爭壓力,有時我們多打一個電話,也許就是一個業務。良好的前期溝通,也是我們做好后面工作的基礎,例如:根據國家相關規定:學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施所占用的房地產是根本無法抵押的,像這類房地產如果我們沒有做好前期溝通了解工作,就會盲目的跑現場,作評估,結果就會事倍功半。

三、估價作業安排

個人房地產抵押評估是按照一定的程序進行,在實際估價過程中各個步驟之間也是相互關聯的,因此必須安排好各個環節的工作,即使不需要詳細的工作計劃,估價人員也要做到心里有數。同時,個貸業務一般都是幾個項目同時進行,每天都有不同的評估項目,因此我們在時間安排上,要做好各個項目的銜接,有時我們沒有做好預期的工作安排,耽誤客戶的時間,因此而丟掉業務的現象仍然存在。同時,我們還必須清楚各個項目的輕重緩急,作好計劃安排。

四、收集估價資料;

個人房地產抵押評估項目資料的收集,一般都是與現場查看同時進行,我們在與客戶前期溝通的過程中,讓客戶明確要準備的資料,不要等到了現場后,客戶沒有準備資料,使我們下一步的現場查看工作受到影響。例如,面對一些權屬不清、法律上禁止抵押的房地產,評估機構按照規定一律不得接受評估委托,有時候客戶需要后期補齊資料,這樣就可能存在前面所有的工作都已完成,到最后的客戶提供的資料確屬于上述無法抵押的情況。

五、現場查看

現場查看是評估最重要的環節之一,是我們為銀行對抵押物把第一道關。很多評估人員對現場查看的理解就是到現場照相,現場查看的初衷是要求我們到實地體驗估價對象的位置,戶型,朝向,視覺景觀,核實房屋的權屬情況。因此,我們在現場查看的過程中,應認真核對抵押房地產的有效權證,了解是否有共有權人并加以詳細說明等。現場查看,應做詳細的記錄,要多記,多問,多看,對照著產權證,一一核對,若有不符合,要問清楚具體原因,開據相關證明,在現場查看的過程中,做到事實是什么就是什么,以防虛假抵押、重復抵押事件發生。例如就住宅而言,因為城市的發展,很多街道名稱已經變更,估價人員現場查看時與產權登記不相符合。我們現場查看的同時,也是客戶了解我們公司和行業的時候,個人的專業形象代表著公司,甚至也代表著整個行業,因此,我們要做到不知道的不要亂說,這樣即不破壞公司形象,又不影響外界對整個評估行業的看法。

六、市場調查

房地產評估可信度的高低,在于是否和市場吻合,是否有相應的市場資料做支撐。市場調查是個貸評估價格測算的基礎,如果市場調查不夠準確,會直接影響到我們評估結果的準確度。因此需要做好市場調查,市場調查可以通過網上查詢、詢問同行、到中介機構以及相關的政府部門調查了解。在市場調查的過程中需要我們詳細的了解案例的優點與缺點,了解案例的成交過程及其價格形成的機制。

七、價格的測算和確定估價結果

個貸估價不是估價人員的主觀隨意定價,而是估價人員通過模擬市場形成價格的機制和過程,將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來。通過現場查看和所收集的資料、市場調查分析,估價對象應該選用什么樣的評估方法及案例,在這個過程中我們應該注意,以市場為主,其他方法為輔,正確的選用評估方法。由于個貸一般的流程中是要先出據初步價值說明書,由銀行審核客戶的貸款情況,房地產抵押正式報告,會有一定時間的延遲,因此我們在測算的過程中一定要再三的審核測算過程,不要等到銀行通知我們出正式報告的時候,才發現測算過程中有無法彌補的錯誤,這樣在處理過程中會存在很大的負面影響。現在房地產評估機構都是采用模版式的測算,因此我們在選擇模版時一定要充分的理解模版中的每一個測算過程、測算公式,這樣做才不會有錯誤。確定估價結果時,我們一般對兩種估價結果都采用算術平均,但是很多時候,在一些房地產市場發育不健全或者租售比脫離市場的情況下,應充分考慮到房地產的市場價值。采用其他方法,如加權平均,或者只選用其中一種來體現房產市場真實情況的估價結果。這樣才能很好的解釋做出的評估價格為什么高于市場價格或低于市場價格。

八、撰寫報告

評估報告是我們服務的最終成果,也是客戶辦理相關手續的依據。目前,基本上所有的評估機構都是采用模版式撰寫“個貸”估價報告,我們在撰寫估價報告時,首先,要充分的了解評估報告的各個組成部分,如果沒有充分的了解報告有哪些組成部分,因為是采用模版式的改寫,有時就會出現報告缺少部分內容,為評估機構留下風險隱患。再次,要根據項目的具體情況一一核對,做到前后一致,否則會出現張冠李戴的現象:如委托方的姓名寫錯,街道地址錯誤,影響到房地產的抵押手續的辦理,對公司業務開展產生負面影響,給銀行和客戶留下不好的印象。總之,個貸評估是一個嚴謹的工作,我們在撰寫報告的時候一定要在“嚴”字上下功夫,不斷提高評估人員素質,從而擴大其行業影響力,建立起整個行業的認知度和知信度。

九、提交評估報告

個人房地產抵押評估報告最終是要提交給客戶,由客戶到房管局和銀行辦理最后的相關手續。由于現在各個銀行之間的競爭激烈,如果我們的評估報告提交不及時,或因客戶或銀行的原因,最終客戶無法辦理貸款,報告的交接環節沒有處理好,業務也有可能流失,因此而影響公司在銀行相關人員心目中的形象。

十、資料存檔

評估資料的歸檔是一個很容易被忽略的重要流程,報告資料的歸檔,是便于相關部門的查詢,以及銀行一旦發現有什么問題,可隨時調出相關資料進行核對,評估機構可從專業角度提供該抵押物的相關信息及專業服務,讓銀行及時把握房地產抵押物的信息,盡量避免不必要的風險發生。個貸業務由于其業務量大,評估人員工作繁瑣,很容易遺忘和丟失客戶資料,因此我們在提交報告的同時就應做好項目資料的歸檔。

總之,個人房地產抵押評估是一個即嚴謹又要求高效率的工作,因此要求我們需要在工作中不斷的積累經驗,加強專業技能和業務能力的學習。

 

                                              作者:賀建軍

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